“ Đàn ông xây nhà – Đàn bà xây tổ ấm “, trách nhiệm của cánh đàn ông của chúng ta đã được các tiền bối đúc kết lại. Ngôi nhà là nơi chúng ta quay về sau những giờ lao động, cũng là nơi chúng ta sinh hoạt, nghỉ ngơi, thư giãn và nhiều điều khác. Có một ngôi nhà ưng ý là tiền đề rất quan trọng cho đời sống của gia đình. Để xây dựng một ngôi nhà là một việc lớn và cần nhiều kinh nghiệm.
Với kinh nghiệm làm nghề qua 8 năm hoạt động trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc – xây dựng, Kiến Trúc VIC xin gửi đến quý khách hàng thân yêu ( đặc biệt là các quý ông ) một bản quy trình đầy đủ để xây dựng một ngôi nhà. Thông qua bài viết này, quý khách hàng sẽ hiện thực hóa quá trình xây dựng ngôi nhà mơ ước dễ dàng hơn.
——————
Quá trình xây dựng một ngôi nhà được chia làm 3 giai đoạn chính, trong mỗi giai đoạn gồm nhiều công việc con.
I . Giai đoạn chuẩn bị
- Đất xây nhà :
Một mảnh đất phù hợp để xây nhà phải phù hợp với gia chủ, đảm bảo yếu tố Vị trí thuận lợi, đúng hướng tuổi, diện tích đủ cho nhu cầu sử dụng. ( Lưu ý : Mảnh đất đẹp nhất có chiều dài gấp 1,5 lần chiều rộng ).
- Ý tưởng ban đầu :
Gia đình bàn bạc và quyết định số phòng, số tầng, số tiền xây nhà, nhu cầu sử dụng trong bao nhiêu năm…
- Sơ bộ chi phí :
Từ diện tích xây dựng có thể khái toán được chi phí xây dựng nhà. Ví dụ :
Nhà 80 m2 xây 3 tầng, 5 triệu/1m2 xây dựng : 80x3x5 = 1200 ( triệu ) = 1,2 tỷ
Khi xác định được chi phí xây dựng, gia chủ cũng cần tính đến việc vay thêm ở đâu nếu cần.
Xác định mức chi phí này giúp công trình tránh được việc xây dở dang, cũng như bị vung tay quá trán.
Kinh nghiêm :
- Gia chủ cần có Hồ sơ dự toán do kỹ sư dự toán thực hiện để bóc tách khối lượng, dự toán vật tư … để đưa ra chi phí xây dựng từng phần. Dựa vào đó chắc chắn bạn kiểm soát được chi phí xây dựng.
- Chuẩn bị một khoản dự phòng bằng khoảng 10% chi phí xây dựng, cho trường hợp thay đổi thiết kế, thay đổi sang vật tư tốt hơn.
- Chọn thời điểm xây nhà:
- Xem tuổi xây nhà theo tuổi của đàn ông
- Chọn thời điểm khởi công xây nhà vào đầu năm hoặc cuối năm để tránh mùa mưa bão làm ảnh hưởng đến chất lượng thi công. Khoảng từ tháng 8 – 12 là thời điểm đẹp nhất để khởi công vì thời tiết thuận lợi.
- Xem phong thủy :
Phong thủy là một bộ môn khoa học chuyên về việc bố trí nhà cửa. Nếu gia chủ quan tâm đến phong thủy thì phải xem phong thủy trước khi làm việc với Kiến trúc sư. Các yêu cầu về phong thủy chính là một phần quan trọng trong việc thiết kế kiến trúc.
Lưu ý : Phải nắm được năng lực, uy tín và kinh nghiệm của người xem phong thủy, chọn đúng thầy tốt để tránh tiền mất tật mang
- Thuê đơn vị tư vấn thiết kế để có : Hồ sơ thiết kế
Trong hồ sơ Thiết kế bao gồm :
Hồ sơ thiết kế kiến trúc
Hồ sơ thiết kế kết cấu
Hồ sơ thiết kế điện
Hồ sơ thiết kế nước
Hồ sơ thiết kế đường tín hiệu tivi, internet
Hồ sơ thiết kế nội thất
Lợi ích khi có Hồ sơ thiết kế:
- Hình dung chính xác ngôi nhà mơ ước, điều chỉnh trên bản vẽ cho phù hợp với ý muốn, tối ưu không gian, diện tích. Đặc biệt quan trọng đó là phần thiết kế kiến trúc mặt tiền của ngôi nhà ( theo phong cách kiến trúc hiện đại, kiến trúc tân cổ điển, kiến trúc mái thái…hay phong cách khác )
Thiết kế nhà đẹp trước tiên là đẹp trong mắt gia chủ, thứ hai là trong mắt nhà thiết kế, thứ ba là trong mắt của những người xung quanh.
- Hồ sơ thiết kế là căn cứ để dự toán chi phí xây dựng, thỏa thuận với nhà thầu, hạn chế sửa đổi, phá dỡ trong quá trình thi công.
- Hồ sơ thiết kế là tài liệu kỹ thuật chính thức để các bên thi công phối hợp nhịp nhàng với nhau, nhàn cho chủ nhà trong quá trình triển khai xây dựng.
- Theo Điều 5 Thông tư 05/2015/TT-BXD, đối với nhà ở dưới 07 tầng việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện, trừ trường hợp nhà ở mà tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét.
Như vậy, việc thuê thiết kế kiến trúc còn đảm bảo việc tuân thủ pháp luật về xây dựng cho gia chủ.
- Khảo sát địa chất công trình: Theo thông tư 05 – 2015 , Bộ xây dựng quy định các công trình từ 7 tầng phải được tổ chức khảo sát có đủ năng lực thực hiện.
Mục đích: Khảo sát địa chất công trình là cơ sở để thiết kế móng, kết cấu cho ngôi nhà đảm bảo không bị lún, sụt, nứt gãy trong tương lai.
- Chọn nhà thầu thi công. Sau khi thống nhất bản vẽ kiến trúc cuối cùng thì chủ nhà hãy đi tìm nhà thầu thi công. Sẽ khá mất thời gian để tìm ra 1 nhà thầu ưng ý nên bạn nên làm sớm. Kinh nghiệm xây nhà là chọn:
- Lựa chọn nhà thầu thi công : Sau khi có hồ sơ thiết kế đầy đủ, gia chủ cần tìm nhà thầu thi công, và đây là công đoạn cần bỏ nhiều công sức. Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu :
- Căn cứ vào các công trình do nhà thầu đã thi công, quan sát và hỏi thăm từ các bên liên quan để đánh giá kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp và uy tín của nhà thầu.
Nhà thầu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh về năng lực thi công của đơn vị mình
Hãy khảo sát và chọn ra 3 nhà thầu tốt nhất và bắt đầu làm việc về giá. Để báo giá nhà thầu cần có bản vẽ kiến trúc và bản vẽ kết cấu.
Ký kết hợp đồng thi công :
Sau khi chốt được giá và chọn nhà thầu thi công, hai bên tiến hành ký hợp đồng. Gia chủ nên chủ động tìm hiểu các mẫu hợp đồng thi công để có kiến thức trong việc đàm phán các nội dung.
- Xin cấp phép xây dựng (Bước này nên làm ngay sau bước 07)
Lưu ý : Chủ nhà nên tìm hiểu nhà của mình thuộc diện cần xin cấp phép hay không
Đến cơ quan chức năng tại địa phương để hỏi :
Quy định về độ cao, phần nhô ra đường, phần trăm diện tích đất được xây, quy định về kiến trúc, quy định về các tác động đến công trình lân cận
Các yêu cầu về hồ sơ thiết kế, hồ sơ xin cấp phép.
- Thông thường cơ quan cấp phép sẽ trả lời theo quy định là trên dưới 15 ngày
- Các công trình sẽ do các đơn vị khác nhau cấp phép, tùy theo quy mô và vai trò của công trình, cần tìm hiểu rõ để tìm đúng người, đúng việc
Các mục đặc biệt lưu ý và làm rõ trong hợp đồng thi công :
- Tiến độ
- Chủng loại vật tư
- Giá trị hợp đồng
- Tiến độ thanh toán
- Khoản phí phát sinh và cách giải quyết
- Chế độ giám sát
- Phạt vi phạm hợp đồng
- Bảo hành
Những hình thức hợp đồng và ưu nhược điểm
+ Khoán trọn gói : Giải phóng thời gian cho gia chủ, tiết kiệm thời gian, không lo phát sinh chi phí do đã thỏa thuận từ đầu. Nhược điểm : có thể có một số điểm không thỏa mãn được mong muốn của chủ nhà.
+ Khoán phần thô và khoán nhân công phần hoàn thiện : chủ nhà được lựa chọn vật tư với màu sắc, kiểu dáng, chất liệu theo sở thích. Nhược điểm là tốn nhiều thời gian và công sức cho việc tìm và lựa chọn vật tư, cộng thêm việc kéo dài thời gian thi công do phối hợp không tốt với nhà thầu.
+ Khoán nhân công : giúp chủ nhà tiết kiệm được một phần chi phí do chủ động cung cấp toàn bộ vật liệu cho xây nhà. Nhược điểm : mất nhiều công sức nhất do phải tìm hiểu, quản lý chi phí, quản lý vật tư thừa, dễ gây phát sinh và kèm theo việc chậm tiến độ do phối hợp không ăn ý với nhà thầu.
13.Rà soát lần cuối để kết thúc giai đoạn chuẩn bị : gia chủ kiểm tra lại các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng để đảm bảo khi thi công suôn sẻ
II. Giai đoạn thi công
- Thông báo ngày khởi công đến phường, xã trước 7 ngày để biết và theo dõi thực hiện
- Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận: Đối với các công trình xây xen kẽ, trước khi khởi công xây dựng, CĐT phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận. Hồ sơ phải có sự xác nhận của các bên và có thể lập bằng cách đo vẽ, lập sơ đồ.( Điều 9 – Quyết đinh số 25/2002/QĐ- UB của UBND tp Hà Nội).
Chủ nhà cần thuê người có chuyên môn để giám sát các giai đoạn thi công đúng quy trình, đúng kỹ thuật, đúng tiêu chuẩn, thiết kế…giúp đảm bảo chất lượng công trình. Bên cạnh đó, người giám sát còn có thể tư vấn các biện pháp giảm thiết chi phí cho gia chủ.
3.Tiến hành thi công xây thô
- Móng : đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
- Thân : Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
- Mái : Lắp dựng xà gỗ, lọt mái
- Lắp khung bao cửa.
- Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,..
- 4. Thi công xây hoàn thiện :
- Bả matit, sơn nước, sơn dầu
- Lắp và hoang thiện cửa gỗ, thép, nhôm
- Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
- Đóng trần thạch cao
- Ốp lát gạch đá trang trí
- Ốp đá cầu thang, bàn bếp
- Lát nền nhà,WC, sân
- Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
- Lắp đèn chiếu sáng
- Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, lắp gương, vòi nước, treo khăn
III. Nghiệm thu, bàn giao, hoàn thành, đưa vào sử dụng
Quyết toán theo hợp đồng từ trước.
Bàn giao công trình: Công trình xây lắp hoàn chỉnh và đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu.
Khi bàn giao: Bên thi công, nhà thầu phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan, đơn vị thi công phải rút hết tài sản ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công.
Hoạt động xây dựng được coi là kết thúc khi công trình bàn giao lại cho chủ nhà TUY NHIÊN nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành ngôi nhà.
Lời kết :
Trên đây là những kinh nghiệm xây nhà và quy trình xây dựng một ngôi nhà được Kiến Trúc VIC đúc rút lại từ thực tế trong quá trình làm việc hoàn thiện nên bài viết nhằm giúp các bạn hình dung ra và có những kiến thức ban đầu trong việc xây nhà. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề khác nhau mà trong một bài viết ngắn không thể thể hiện hết được.
Chúc quý khách hàng, đặc biệt là các quý ông gặp nhiều thuận lợi trong quá trình xây ngôi nhà mơ ước.
Kiến Trúc VIC luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý khách hàng trong quá trình thiết kế cũng như quá trình xây dựng.
